运营干货| 亿达中国、力合科创、三一集团、星河产业大咖共话产业园区精细化运营

2019年产业园区运营高峰论坛暨易达云图智慧园区云服务平台发布会现场，力合商学院产城创新中心智库专家/清华大学产业地产总裁班特聘讲师刘玲琳、亿达中国高级副总裁于大海 、力合科创集团副总裁薛依东、三一集团产业发展事业部总经理刘湘江、星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲等产业地产行业大咖通过圆桌论坛，以“产业园区精细化运营”为主题进行了精彩的探讨与分享，以下是圆桌论坛实录内容整理。

产业园区运营的核心是什么？

主持人 刘玲琳

既然今天圆桌论坛的主题是”产业园区精细化运营之道“，那么首先我们需要探讨的是产业园区运营的核心到底是什么？

亿达中国 于大海

对于亿达而言，产业园区运营的目的和核心是非常明确的，一是形成产业集聚，二是打造产业生态，就是这样两个目的。

力合科创 薛依东

我认为现在产业运营的核心是资源和体系。

具体的可以以力合产生的过程为例，在最初深圳市和清华大学为了加强深圳市科技成果的转化，成立了深圳清华大学研究院，深圳清华大学研究院的主要任务是做应用研究，在做应用研究和科技成果转化的过程中，我们发现这些企业天然的有资金需求，于是我们第一步便成立了力合创投，后来随着项目和团队在成长过程中有了载体的需求，我们又反过来做了现在的园区。

所以，从这个角度讲，力合做产业园区是因为做科技服务对空间载体有需求，而不是想直接涉及园区或地产。同时力合做产业园的主要特点是起步早、体量小。我们知道一个团队或一个项目，在早期将论文转化成产业的过程中，存在科技攻关和管理的问题。比如我们有碰到一些创始人非常有科研天赋，但人都是有短板的，还有某些项目会缺乏对市场研判和企业管理的人才，在这个过程中，我们就需要给他们做些赋能，导入相应的资源。

三一集团 刘湘江

我认为运营是一种市场化的服务，分两大模块，第一是围绕园区企业成长全生命周期，整合企业所有的发展要素，为企业赋能；第二是为入园企业日常经营管理所涉及到的人、才、物、产、供、销等方方面面，提供24小时贴身服务。一个是赋能，一个是服务，发展的赋能，日常的服务。整个服务体系需要花时间培养出来的，我想和大家分享的是产业园区运营的“加减乘除”。

首先园区企业所处的行业/规模千差万别，对于服务的需求是多样化的，就需要做“加法”引入服务资源。目前，传统产业地产商加法做的挺好，新进入的产业地产商也在积极做加法，但光做加法并不能成为利润中心，只会成为成本中心。

而如何将成本中心转化成利润中心/价值中心，那就需要学会做减法。今天讲到的数字化就是很好的解决方案，数字化可以非常有效的降本增效，减法就是利用自身的优势资源为企业服务，从而为运营寻找新的利润增长点；

其次是要做好乘法，乘法指的就是：一旦你要做成一个服务体系，打造成为商业模式，需要专业作为功底，做完减法后沉淀出来的服务体系一定要非常专业，这样园区企业才会选择你的服务；

最后是做除法，除法就是要有自己的护城河和独门秘籍，其实每个企业都有自己的独门秘籍，比如亿达中国在软件产业方面就是天下无敌，有自己独有的一套体系。而三一属于制造业企业也具有自己独有的优势，像三一在深圳龙华有个约60万方的产业园区，在交付前大部分已经签约的意向客户，基本都和三一产业主业有合作关系，三一正是用自己的产业基础作为独门秘籍。除法是非常形象的，一横加上下两点，它实际上也是数字化智慧园区形象的展示。

做完加法之后做减法，但不意味着做完减法之后自己的东西没有了，专业的事情交给专业人去做，通过智慧园区这套IT系统将所有的服务打通，自己做的服务通过O2O线上线下服务结合，打造闭环运营逻辑，打造自己的护城河。

星河产业 吴孟轲

产业园区运营的核心就两个方面，第一是为客户创造价值，第二是为自己提升效率。

为客户创造价值，一是帮助企业核心能力的成长，二是帮助企业非核心业务的剥离；另外一个是为自己提升效率，无论是提到的智慧园区还是整个服务体系，一个方面是为客户服务，另外一方面是把服务的数据和服务的链接点进行连接，重点还是为我们自己业主方提升运营的效率、服务的效率和整合资源的效率。

再谈到为企业创造价值，园区包罗万象，很多服务都是可以做的，并非每个服务都能成，更应该因时、因地、因人进行定制或甚至是设计一些产品出来，整合特定资源进来，最关键的点是形成有生命力的商业模式，没有生命力的服务就只是品牌和宣传。

所以还是要打造有生命力的，可持续的，使客户、供应商、业主方都能获取彼此利益的产业闭环，这样的服务产品才能支撑以上两大模板，达成为客户创造价值和为自己提升效率的目标。

主持人 刘玲琳

感谢嘉宾对于运营的核心的分享，我做了一个简单的摘要。

首先要有一个好的商业模式才能支撑企业的可持续发展，商业模式有很多种，有基于产投、产融、土地、房地产等多种方式，每家企业都会有自己独有的商业模式进行支撑；

第二个主要讲运营企业客户，亿达提出首先是要客户聚焦，然后客户集聚形成自己的全生态链；

三一讲了用“加减乘除”这样一个流程，使企业通过平台化运营，做自己最擅长的，形成独门绝技，其他的可以通过共享、购买，平台化的方式，去进行资源链接，所以加减乘除讲的是一种战术；

力合讲到自己是先有产业，然后一步步发展再有有产业园区，从孵化到上市这个是力合的全链条，力合的核心是产业。

产业园区如何精细化运营？

主持人 刘玲琳

每年新增的产业地产商很多，大家都在探索园区化的产业运营之道，那么还有哪些地方可以做的更加精细化，形成自己独有的，智慧的亮点？

亿达中国 于大海

我认为现代的科学管理分三个层次：第一个层次是规范化，第二个层次是精细化，第三个层次是个性化，三个层次是不断递进的。

我们要把精细化拆开来看，“精”就是管理、工作、服务的目标要精，要抓住工作目标的要点和重点；“细”指管理和服务手段要细，要具体要量化，能更好的在实践工作中对团队/员工进行指导，开展相关工作，收取效果。

亿达这20多年来，在整个精细化管理的过程实践当中，最早提出打造一个360度运营服务平台，这是一个大的目标；二级目标是打造8个具体的服务平台；三级目标是打造约30个服务平台；细分到四级目标涉及到具体工作方法有300多个小项。

我们每年都在不断的检讨统计这些300多个小项在园区应用的效果，尤其当我们在全国5个大区域，40多个园区，1200多万方的产业面积中进行实践检讨更具有行业的普遍意义。实际上我们不断发现，一些服务和内容并不能得到园区企业/企业人的欢迎，还有些是需要与时俱进不断增加，满足客户新的服务要求，所以在这个过程中，我们一直不断检讨和更新。

最重要的是要把精细化管理落到实处，实际上也是今天我们对易达云图这家公司和对精细化管理非常相似的理念，就是将应用落到实处。

三一集团 刘湘江

谈到精细化管理，三一作为制造业企业，天然基因就带有精细化管理，因为面临着全球的竞争。三一每年无论在管理上还是运营上，还是主业方面都会做穿透，费用穿透、人员穿透、人岗匹配的穿透，几乎压缩的没有空间。

三一目前人均产能是400万以上，在制造业上人均产能已超过华为，赛过全球主要竞争对手，取得这些成绩主要是管理上不断挖掘潜力。产业地产跨界过来花了三年的时间，6S管理手段，都是从世界500强企业引进人才，花大力气沉淀下来的，而且从未停止。三一的未来目标是人均产能达到1000万，尽管目前产能已经达到了世界制造业水平的天花板了，但还一直在做穿透。

第二个是数字化，数字化是三一在制造业同行中做的是最成功的，所有的业务上线，所有的大数据沉淀下来，发展成目前国内发展速度最快，估值最高的工业互联网平台——数工互联，近上百万的设备接入这个平台。

所以精细化管理第一是管理上不断的穿透，潜力挖掘，第二是大数据，数字化应用，这两个方面做好才能做得越来越精。

星河产业 吴孟轲

目前星河也在做精细化管理的思考，更多的是站在资产管理的角度来做一个体系，这个体系的出发点是“以始为终”，把退出作为反向倒逼机制的一个重要起点。无论是在收并购，REITs，金融退出的方式，都是以市场化的标准来反向要求自己达成目标，都是依托总规划，反向进行层次目标分解。

这在个过程中，会有一些手段，这些手段无论是体系、流程、还是数字化、组织架构的变革，都是围绕目标，或是达成最终的一个流程上的整合这样一个模式来做的。

力合科创 薛依东

要做好产业园区精细化服务的话，从行业的特性来看。

第一是认清产业运营的本质，产业运营的本质是一种服务业，而服务业，就是要放低身段，有服务的心态。在产业运营过程中，我们应该与园区企业的企业家、人才多做交流沟通，了解他们的诉求，了解行业的特点/痛点，依据实际需求做精准性的服务。

第二，在产业运营领域需要更多高素质人才。因为我们面对的是高素质人才和新型产业，运营团队素质过低就难以理解行业特点和科学家们的想法和诉求，关于这两点力合一直在打造和完善运营服务体系，对于力合而言，出身于清华大学这个背景的科技服务商，这点也是我们的优势。

对力合来讲，由于出身和产生的土壤不一样，依托清华庞大的校友体系和深圳清华大学研究院，在解决企业创新技术难题是很有优势的，同时力合依托深圳清华大学研究院通过20多年的努力，打造了基于产业研究深度融合科技创新服务体系，并获得广东省科学技术特等奖，这个体系是把一个项目/论文转化成一个产业的过程中所需要的人才、资金、载体、技术等融合起来，为其赋能。

主持人 刘玲琳

星河作为地产商入行，所以他们对于精细化运营特别讲究现金流的贯穿，重点先考虑资金如何退出，再反推如何做前端，而商业模式中最重要的也是实现现金流的闭环，从退出开始倒逼出过程管理精细化运营体系，支撑不同环节向前推进，这个是地产企业特有的基因，也是不同时代政策背景下，地产行业会不断进行优化，改变自己的形态、业务模式和商业模式，调整组织架构适应时代发展。

力合科创因为独特的科研背景，所以在精细化管理中把对人才的重视和培养放在第一位，从科技孵化到产业成果转化，无缝对接。力合的特点是将科技变成企业，再形成产业园区，很精细化的去做孵化，去做科技服务。

一般大型制造业在做精细化管控都非常强，三一集团和房地产强目的性不同的是，制造业在成本控制上和产品技术研发上管控精细，这也是不同企业在不同行业背景下，出发点不同，管理过程不同，形成的商业模式不同，同时在大数据支撑下的制造业，对于数据的握取，建模，应用是极为重要，这样才能进行一系列的变革。

亿达中国分享了怎么具体的进行精细化管理，我们知道目前大部分产业地产正朝向标准化管理前进，而亿达中国20年，40多家园区，1200万方产业园区运营沉淀了精细化运营体系，有目标，有手段，目标分解清晰，并锤炼成为自己的个性化进行输出。

怎么利用大数据/AI等技术为产业园区，精细化运营保驾护航，决胜千里？

主持人 刘玲琳

随着5G时代的来临，智能AI的应用，大数据已应用在园区运营，而如何更深一步利用大数据形成自己独特的优势，为园区真正精细化运营保驾护航，决胜千里？

亿达中国 于大海

关于时代和科技进步对于行业的影响，我的观点是，第一：未来的产品和20多年前做的大连软件园肯定是不一样的，比如在物理空间上，未来的趋势是更加经济和共享。比如一个园区过去200个客户可以装满，现在可能需要300-400家客户，尽管他们的业务量和营业收入还是保持一个规模，但是所需要的办公面积在不断减少，所以这些信息化和大数据不仅对园区开发商和运营商产生影响，对我们客户也有影响。过去客户每人一张办公桌，现在进了房间一刷工卡，系统就显示自己的工位，然后桌上的固定电话也会自动跳转为自己固话和内线号码，这都是科技进步所带来的变化，包括共享经济。

另一方面在人文环境上，更加跨界和多元，比如易达云图李良总在产品发布会中也提到，打造各种各样的圈层和平台。

第三个方面是商业模式服务的工具更加智慧互联，这就是今天易达云图所肩负的使命，易达云图是想成为中国产业园区智慧化全场景解决方案服务商，主要目的有四个方面，实现这四个目的都离不开大数据和信息化服务理念和手段。

第一是帮助政府提升产业活力，想把一个地区的经济发展好，想让一个园区装纳更多更好的企业，肯定需要现在信息化的招商手段，通过大数据的抓取实现客户资源池建设，再通过科学的手段实现园区和客户的嫁接，包括一个城市/园区需要什么样的企业客户，一个企业应该去什么样的政策和产业环境的园区/城市，这些都是需要大数据来做管理。

第二是帮助园区提升运营管理，发布会中提到的易达云图的产品智云、慧云、享云、星云，这些都是来帮助园区提升管理。

第三是帮助企业实现快速发展，对于这点亿达的感受是非常深刻的，21年前，孵化器、双创的概念还未出现，但那时候亿达已经开展对世界500强在中国业务的孵化，并把这些企业当做中国经济发展参与者来进行工作开展，通过提供楼宇定制、空间装修、家具配置、人力资源等，让企业所有的精力放在拓展中国市场上，聚焦主业，全力发展。

我们在帮助企业快速发展的过程中也发现，企业除了有自己有过硬的产品服务、还要有充足的市场需求，人才供给，而后两项恰是亿达可以帮助他们的地方，现在通过大数据可以更好助力企业选址，信息共享。

最后帮助企业人实现美好生活，这个很好理解，而且易达云图在这方面也做的很落地，并不断创新实践。

力合科创 薛依东

未来大数据赋能园区运营已经是趋势所向，尤其在5G时代，大数据对各行业的应用会更广，帮助更大，包括产业园区行业。

也正是意识到大数据应用的趋势，所以力合已经开始在大数据方面做布局了。比如说在投资领域，我们也在关注做人工智能，大数据这些公司，并且和深圳报业集团在龙华建立了一个力合报业大数据中心，这个项目已完成建筑构建。

过去可能由于特殊的的历史机遇，园区通过土地红利就能解决企业生存的问题，而现在需要转变园区盈利模式，打造产业链，通过物业租赁/出售之外的方式进行获利，实现长远发展，比如科技赋能，科技服务可以收一部分钱，另外更多的是服务好企业，助力企业成长，通过投资来分享他们发展和成长的红利。在园区发展中，未来园区运营真正的盈利可以考虑通过投资企业获取。

三一集团 刘湘江

因为三一在它的主业方面是享受到大数据的红利的，所有的在市场上生产的几十万台装备都有一个黑匣子串起来，装备在哪里，在干什么，工作量如何，装备的预警都能提前感知，所以它才能更好的为客户服务，更好的预测市场。

到今天为止，商业格局也发生了变化，以前这种都是大型装备企业购买，现在80-90%都是个人购买，所以也不得不面对大数据进行革新，转型升级，三一作为11年进入世界500强的企业，忧患意识依然很强，怕被时代淘汰。

三一作为制造业，从制造业角度对未来趋势进行研判，认为第一个市场红利是改革开放，下一个红利是新的技术浪潮、新的商业模式，跨界，转行很重要，再一个就是国际化，现在的数字化和互联网也是为国际化做铺垫。

对于地产，已从增量时代进入存量时代，运营成为主角，空间价值由空间中的经济流量和经济价值决定，光赚空间租售的钱只是低端运营，未来还是得在运营里面找价值，机会（金融、投资、基金）里面求发展。

星河产业 吴孟轲

我想大数据翻译过来就是新的技术吧，技术随时都可能被替代，但产业园区运营仍需与时俱进，应用新技术，否则将面临被时代淘汰的风险，但我认为更重要的是前端和后端两个方面。

大数据应用有个两个非常重要的前提，第一是场景，第二个是交互的频率，没有场景的大数据是不存在的，没有交互频率的量的大数据也是没有价值的，因为数量太少。所以对于产业运营来说更应该聚焦到一个问题上来，第一要明白自己是做什么业务的，因为所有的数据都是依托业务场景发生的；

第二要清楚场景下的这些数据到底是用来干什么的，用来解决什么问题的，如何进行数据的清洗以及数据如何为未来发展布局服务。这些都是大家在进行大数据应用时需要思考和注意的。

主持人 刘玲琳

就像三一集团讲到的国际化和时代技术浪潮，其实中国提出AI智能和物联网已有很多年，而5G时代到来，时代的变革和升级将真正开始，力合现已经投身于数据领域，并建立了数据中心大楼，而亿达则是用了20年，40家园区，1200万方的实际运营经验，沉淀了今天发布的易达云图智慧园区云服务平台。

还有刚刚嘉宾提到的大数据应用要有场景，有交互的频率，易达云图智慧园区云服务平台虽然目前还不是非常完善，但是随着时间的推移和用户增加，数据会在数据模型里进行调整，形成更多的衍生，我知道数据管理在亿达中国已经用的很强，管理的园区都在使用。

我们都知道房地产、旅游、互联网行业几乎每年都有数据发布，而产业地产并没有真正的数据发布，因为每个区域差异很大，场景不同，难以形成统一的数据做发布，我希望拥有1200万方园区运营经验的易达云图，从国有，民营，自持，销售，委托等不同的场景下，在数据越来越完善的情况下，进行产业地产的数据发布，从而帮助大家找到行业的标准。

同时在区域经济，特别是大湾区的经济里，能够从新描绘出经济格局的动向，当每年都有产业地产行业数据的时候，易达云图将不仅仅只是为单个园区服务，而是为整个行业提供新的实时升级的标准。

*本文由易达云图整理发出，内容有部分微调